Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор на приобретение недвижимости и формализует договорённости между продавцом и покупателем до момента совершения окончательной сделки.

В отличие от простой договорённости, предварительный договор обладает юридической силой и обязывает стороны заключить основной договор на согласованных условиях в установленный срок. Это гарантия того, что сделка состоится, и каждая сторона будет придерживаться обязательств.

Наша компания ежегодно сопровождает 200+ сделок с недвижимостью, и в 40% случаев клиенты обращаются на этапе составления предварительного соглашения, чтобы безопасно провести сделку.

Когда и зачем заключать предварительный договор

Предварительный договор на покупку квартиры целесообразно заключать в следующих ситуациях:

• Когда покупателю требуется время для сбора полной суммы или оформления ипотеки;
• При невозможности немедленного заключения основного договора из-за необходимости сбора документов;
• Если квартира в процессе строительства;
• Когда продавец хочет решить вопрос с выпиской прежних жильцов.

Заключение предварительного договора защищает интересы обеих сторон сделки. Для покупателя это гарантия того, что квартира не будет продана другому по цене выше оговорённой. Для продавца — уверенность в серьёзности намерений и финансовой состоятельности покупателя.

Как показывает практика, грамотно составленный предварительный договор купли-продажи снижает риск срыва сделки на 70% и защищает от недобросовестного поведения контрагентов.

Виды предварительных договоров

В зависимости от условий сделки и потребностей сторон, существуют различные формы предварительных договоров. Каждая с особенностями и степенью защиты интересов участников.

Договор с авансом

Предварительный договор с авансом предполагает внесение покупателем части суммы в счёт будущей покупки. Ключевые особенности:

• Аванс подтверждает серьёзность намерений покупателя;
• В случае отказа покупателя от сделки, аванс не возвращается;
• Если от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть аванс в полном объёме;
• Размер аванса составляет 5-10% стоимости квартиры.

Такая форма предварительного договора купли-продажи наиболее популярна на рынке недвижимости благодаря относительной простоте и понятности для участников сделки.

Договор с задатком

Предварительный договор с задатком имеет строгие последствия для сторон:

• Задаток выполняет функцию обеспечения обязательства;
• При отказе покупателя от сделки, задаток остаётся у продавца;
• Если продавец отказывается от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере;
• Задаток является частью суммы основного договора купли-продажи.

За последние 2 года отмечаем рост популярности этой формы соглашения, поскольку она обеспечивает высокий уровень ответственности обеих сторон.

Договор при ипотеке

Предварительный договор при покупке квартиры в ипотеку имеет ряд специфических особенностей:

• Содержит условие об одобрении ипотечного кредита банком;
• Учитывает сроки рассмотрения заявки на кредит;
• Может предусматривать особый порядок расчётов с использованием банковской ячейки;
• Часто содержит пункты о возврате средств при отказе банка в выдаче кредита.

При составлении такого договора крайне важно учитывать требования конкретного банка, чтобы избежать проблем при окончательном оформлении сделки.

Отличия предварительного от основного договора купли-продажи

Несмотря на схожесть названий, предварительный и основной договоры существенно различаются:

Обязательные условия

Чтобы предварительный договор был юридически действительным и выполнял защитную функцию, в нем должны быть отражены следующие условия:

• Предмет основного договора (точная идентификация квартиры);
• Существенные условия основного договора купли-продажи;
• Срок заключения основного договора;
• Цена квартиры и порядок расчётов;
• Ответственность сторон за отказ заключения основного договора;
• Обстоятельства, при которых стороны вправе отказаться от сделки без негативных последствий.

Согласно статистике, отсутствие хотя бы одного из пунктов увеличивает вероятность судебных споров в 3 раза.

Риски при заключении

Риски для покупателя

При заключении предварительного договора для покупателя существуют следующие риски:

• Потеря аванса/задатка при невозможности заключить основной договор по независящим от него причинам;
• Изменение состояния квартиры к моменту заключения основного договора;
• Выявление ограничений или обременений, о которых продавец не сообщил;
• Появление наследников или других претендентов на квартиру.

Для минимизации этих рисков рекомендуем тщательную юридическую проверку объекта недвижимости до подписания даже предварительного соглашения.

Риски для продавца

Продавец также подвержен рискам при заключении предварительного договора:

• Упущенная выгода при росте рыночной стоимости квартиры;
• Затягивание сделки покупателем;
• Невозможность продать квартиру другому покупателю до истечения срока предварительного договора;
• Необходимость возврата задатка в двойном размере при невозможности исполнить обязательства.

Ошибки при составлении

Распространённые ошибки при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры:

• Неточное описание предмета договора (адреса, площади, кадастрового номера);
• Отсутствие четких сроков заключения основного договора;
• Неясные формулировки условий расчётов;
• Отсутствие механизмов разрешения спорных ситуаций;
• Несоответствие условий предварительного договора требованиям законодательства;
• Игнорирование необходимости нотариального удостоверения в необходимых случаях.

Как составить предварительный договор

Для корректного составления предварительного договора следуйте этим шагам:

1. Соберите необходимые документы на квартиру (выписку из ЕГРН, технический паспорт);
2. Определите существенные условия будущей сделки (цена, сроки, порядок расчётов);
3. Четко сформулируйте обязательства и ответственность сторон;
4. Укажите возможные обстоятельства, при которых стороны вправе отказаться от сделки;
5. При необходимости включите условия о внесении аванса или задатка;
6. Определите срок действия предварительного договора.

Рекомендуем не использовать шаблоны из интернета, так как каждая сделка индивидуальна и требует учёта нюансов.

Консультация юриста по недвижимости

Грамотно составленный предварительный договор — основа безопасной сделки с недвижимостью. Юристы «Центр Правовой Защиты» с 16-летним опытом в сопровождении сделок предлагают:

• Профессиональную консультацию по нюансам предстоящей сделки;
• Юридическую проверку объекта недвижимости;
• Составление предварительного договора с учётом Ваших требований;
• Сопровождение "под ключ" процесса купли-продажи квартиры;
• Защиту Ваших интересов при возникновении спорных ситуаций.

Доверьте юридическое сопровождение сделки профессионалам и избавьте себя от рисков и беспокойства. Закажите консультацию по телефону 8(800)350-81-78, через онлайн-чат или форму на сайте.